PLU et obligations

Avant de vous lancer dans la construction de votre maison environnementale, vous devrez passer par de nombreuses étapes réglementaires. Vous trouverez dans ce chapitre quelques définitions et quelques indications utiles.

Les PLU (Plans Locaux d'Urbanisme)

Le PLU est un document élaboré par la commune. Il détermine toutes les orientations prises en matière d’urbanisme et précise notamment l’utilisation des différentes zones du territoire communal. Il a remplacé le POS le 13 décembre 2000.
Le PLU comprend un Projet d'Aménagement et de Développement Durable (PADD) qui présente le projet communal. Il favorise la remise sur le marché de friches et terrains inexploités, ainsi que la réhabilitation de quartiers anciens dégradés.
 
Avant d’acheter un terrain et d’élaborer un projet, vous devez vous renseigner auprès de votre commune afin qu’elle vous communique son PLU ou sa carte communale (pour les petites communes). En effet, tous les sites ne sont pas habilités à la construction de maisons individuelles.
Le PLU est opposable, cela signifie que si votre projet n’est pas en adéquation avec celui-ci, il sera attaquable.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d’urbanisme est un document attestant que l’on peut construire sur le terrain choisi. Il donne certaines règles quant à la surface autorisée pour la construction, aux servitudes, aux taxes…
Pour qu’il vous soit délivré, vous devez vous adresser à la mairie de la commune sur laquelle se situe votre terrain.

La nouvelle réforme du permis de construire

La réforme du permis de construire et des autres autorisations d’urbanisme entre en vigueur au 1er octobre 2007. L’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire constitue le premier acte de cette réforme.

Les Fondamentaux de la réforme:
Les éléments essentiels de la réforme du permis de construire et des autorisations d’urbanisme sont les suivants.

Des procédures regroupées:
Face à la multiplication des régimes d’autorisation ou de déclaration dans le code de l’urbanisme, le décret a pour effet de fusionner les 11 autorisations et 5 régimes de déclarations existants en 3 permis et une déclaration préalable :
permis de construire,
permis d’aménager,
permis de démolir.

Des champs d’application plus précis : la liste des travaux soumis à permis, à autorisation ou à déclaration sera fixée de façon exhaustive.

Des délais d’instruction garantis et un contenu précis des dossiers de demande.
Un "délai de base" sera fixé par le décret. Il figurera sur le récépissé remis au demandeur lors du dépôt de son dossier en mairie. De plus, le décret précisera de façon exhaustive la liste des pièces qui doivent être jointes à une demande de permis ou à une déclaration préalable.

Une plus grande responsabilité des constructeurs et de leurs architectes.
Lors du dépôt de la demande, de nombreux éléments deviennent déclaratifs, et le service instructeur n’a pas à assurer de vérification préalable. Lors de l’achèvement des travaux, la réforme modernise le régime du contrôle de la conformité des travaux.

Pour plus de renseignements : http://www.urbanisme.equipement.gouv.fr

Le permis de construire

Le permis de construire est obligatoire pour tous travaux.
Délivré par la mairie, dans un délai de deux mois minimum, il fixe les règles d'urbanisme et d'environnement. Dans certains cas (consultation de services spéciaux, construction sur zone protégée), la délivrance du permis peut prendre jusqu’à sept mois.
Le permis de construire modificatif peut être délivré si la construction risque d’être modifiée par rapport au projet de départ.
Après l’obtention du permis, il faut l’afficher à l’entrée du terrain et respecter un délai de deux mois avant d’envoyer à la mairie une déclaration d'ouverture du chantier et de commencer les travaux. Ce délai est prévu dans le cas d’une contestation par un tiers.
Attention, les travaux doivent commencer dans les deux ans après l’obtention du permis.

L'achat d'un terrain

L’achat d’un terrain comporte plusieurs démarches: signature de l’avant-contrat puis de l’acte définitif devant un notaire. Pour que la vente soit définitive, vous devrez avoir obtenu le certificat d'urbanisme, le permis de construire et les prêts éventuels.
 

Avant l'achat du terrain, il est conseillé de s’informer auprès de la préfecture de votre région s’il existe un plan de prévention des risques sur la zone géographique de votre terrain (inondations, carrière, termites….). Normalement le vendeur ou le notaire doivent vous en informer.

Dans le prix du terrain, il est nécessaire de prendre en considération dans la détermination de son prix, la possibilité de réaliser ou non le projet tel qu'imaginé au départ. Le fait qu'un terrain soit constructible ne signifie pas que vous puissiez y ériger la maison de vos rêves.
 
Vous devez penser à de nombreux détails :

- bornage du terrain ;

- accès depuis la route, servitudes et possibilité d’ouvrir un portail;

- assainissement et raccordement au réseau entre autres.

 
Une fois toutes ces étapes franchies, vous pouvez débuter le projet de construction. Mais là encore, attention, il se peut que vous soyez soumis à certaines obligations (couleur, matériaux…). Pensez surtout à vous renseigner auprès de votre mairie (PLU, règlement du lotissement)!
 
Voir le site http://www.pratique.fr
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